Negli ultimi mesi il dibattito su una nuova tassa sugli affitti ha generato un vero e proprio allarme tra gli inquilini italiani, suscitando preoccupazioni circa possibili aumenti dei costi di locazione e rischi fiscali connessi. Comprendere l’attuale quadro normativo, le implicazioni delle recenti novità in tema di tassazione e le reali responsabilità degli inquilini è fondamentale per evitare inutili paure e per agire informati.
Il sistema di tassazione attuale: cedolare secca e aliquote
La Legge di Bilancio 2025 non ha introdotto una nuova specifica tassa sugli affitti, ma ha confermato e ridefinito il regime della cedolare secca, ossia il sistema alternativo all’IRPEF che permette di tassare i redditi da locazione con aliquota fissa anziché progressiva. La cedolare secca offre vantaggi sia ai proprietari sia, indirettamente, agli inquilini poiché incentiva contratti regolari e trasparenti potenzialmente più convenienti anche per chi prende casa in affitto.
Le principali aliquote in vigore per il 2025 sono:
- 21% sui contratti a canone libero (classico contratto 4+4 anni).
- 10% per i contratti a canone concordato, tipici delle aree in cui vige un accordo locale tra comuni e associazioni di categoria.
- 26% per affitti brevi (locazioni turistiche inferiori a 30 giorni).
Rispetto al regime ordinario, la cedolare secca fa risparmiare il pagamento dell’imposta di registro e di bollo e consente al proprietario di calcolare facilmente il carico fiscale annuo, come illustrato nei seguenti esempi:
- Affitto annuo: 4.800 euro (400 mensili); con cedolare secca 21%: tasse da pagare pari a 1.008 euro;
- Affitto con canone concordato e cedolare secca 10%: tassa pari a 480 euro annui.
Nel regime ordinario, la tassazione dipende dallo scaglione IRPEF del proprietario, con un’aliquota base del 23% per redditi fino a 28.000 euro, quindi più alta e meno prevedibile per molti proprietari. In alcuni casi particolari, soprattutto con redditi molto elevati, l’aliquota può arrivare al 35% o oltre. Di conseguenza, la cedolare secca resta lo strumento più competitivo per numerosi affitti residenziali.
Cosa rischiano davvero gli inquilini?
L’introduzione di nuove aliquote della cedolare secca e il rafforzamento dei controlli fiscali non implicano una tassa diretta a carico dell’inquilino, ma aumentano l’attenzione su quei casi in cui la locazione non è adeguatamente registrata. In particolare, l’affitto in nero rappresenta uno dei principali rischi per gli inquilini. La legge italiana prevede un sistema di responsabilità solidale: ciò significa che, anche chi affitta non intestandosi formalmente il contratto o accettando condizioni “al nero”, può essere perseguito dall’Agenzia delle Entrate insieme al proprietario, con pesanti sanzioni fiscali.
Le sanzioni per gli affitti non regolari sono severe e prevedono:
- Una mancanza totale di tutele legali: in assenza di registrazione del contratto, l’inquilino non può usufruire dei diritti di permanenza minima, preavviso o possibilità di difendersi da sfratto senza giusta causa.
- Sanzioni pecuniarie tra il 120% e il 240% dell’imposta non pagata in caso di registrazione omessa.
- Ulteriori sanzioni dal 200% al 400% della differenza di imposta se il canone dichiarato risulta inferiore al reale.
- Recupero delle imposte, con controlli retroattivi fino a cinque anni.
Accettando una situazione irregolare, l’inquilino rischia dunque una situazione fiscale pericolosa e la totale assenza di tutela legale, oltre a ricevere direttamente cartelle esattoriali se l’Agenzia delle Entrate ravvisa la complicità nell’evasione fiscale.
Affitti regolari: quanto si paga realmente?
Quando il contratto di affitto è correttamente registrato e rientra all’interno dei regimi agevolati previsti dalla legge, non sono previsti addebiti fiscali extra a carico dell’inquilino legati alle nuove normative del 2025. Anzi, la trasparenza nel rapporto locativo consente di accedere a diverse forme di sostegno:
- Possibilità di ottenere detrazioni fiscali in sede di dichiarazione dei redditi, ad esempio per studenti universitari fuori sede o lavoratori che trasferiscono la residenza per motivi di lavoro.
- Accesso alle agevolazioni comunali nelle città metropolitane e nei comuni con alta intensità abitativa.
- Facilitazioni nella richiesta di bonus, come il bonus affitto o contributi regionali in caso di difficoltà economica documentata.
L’onere principale per chi affitta resta il canone mensile e le spese accessorie, tra cui eventuali costi condominiali e utenze se non diversamente specificato nel contratto. Le nuove regole sulla cedolare secca non prevedono imposte aggiuntive per l’inquilino: eventuali variazioni di aliquota o nuove tasse sono gestite dal proprietario e, solo in caso di violazione della legge, possono ricadere sull’affittuario.
Prospettive future: rischio aumento costi per gli inquilini?
Nonostante la mancata introduzione di una tassa diretta sugli inquilini, esiste il rischio che l’inasprimento dell’imposizione fiscale (in particolare l’aliquota del 26% sugli affitti brevi) possa spingere alcuni proprietari a scaricare parte dei costi sui canoni richiesti. Tuttavia, ciò avviene in modo indiretto e risulta particolarmente evidente nei mercati turistici o nelle città dove la domanda di affitto breve è molto elevata.
Per il mercato degli affitti a lungo termine, il quadro rimane stabile e la trasparenza normativa dovrebbe contenere i prezzi, favorendo la crescita di contratti regolari e, quindi, maggiori garanzie sia per locatori sia per conduttori.
Consigli utili per inquilini
- Verificare sempre che il contratto sia regolarmente registrato e il canone sia congruo rispetto alle medie locali.
- Richiedere esplicitamente l’applicazione della cedolare secca in sede di firma, se le condizioni lo consentono.
- Non accettare pagamenti “in nero” o situazioni poco trasparenti, poiché i rischi di sanzione sono reali e significativi.
- Consultare periodicamente un esperto fiscale per aggiornarsi sulle novità normative e per individuare eventuali benefici fiscali applicabili alla propria situazione.
In sintesi, il sistema attuale favorisce la regolarità e non colpisce direttamente l’inquilino con nuove imposte sull’affitto, ma attenzione massima deve essere posta al rispetto delle regole e all’evitare pratiche “al limite”. Nel caso di dubbi su termini come cedolare secca o sulle conseguenze di un contratto d’affitto irregolare, le fonti istituzionali e i siti degli enti di assistenza fiscale restano i migliori riferimenti.
